פסק-דין בתיק ע"א 1495-09

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב (כבוד השופט מרדכי בן-חיים) מיום 23/2/09 בת.א 25127/07 שקיבל את תביעת המשיבה כנגד המערער.

הרקע, העובדות והמחלוקות

1.         מדובר בתביעה כספית שהגישה המשיבה כנגד המערער להשבת סכום של 928,192 ש"ח בגין תשלום דמי חכירה שנתיים, ששולם ע"י המשיבה למערער תחת מחאה.

            אין מחלוקת שהמשיבה הינה החוכרת של חלקה 373 בגוש 6190 בבני ברק (להלן: "הנכס"), נכס הנמצא בבעלות המערער ,כאשר בין הצדדים נחתם חוזה חכירה ביום 25/3/78 (להלן: "חוזה החכירה").

            ביום 2/8/05, מכרה המשיבה את זכויות החכירה שלה לצד שלישי, והתחייבה כלפיו להוון את דמי החכירה על פי החוזה, ולסילוק החובות כלפי המערער.

            ביום 5/11/06, הגיש המערער למשיבה חשבון דמי היוון, וכן חשבון דמי חכירה שנתיים בגין השנים 2003 - 2006, בסכום כולל של 1,127,372 ש"ח.

            לטענת המשיבה, הסכום המקורי של דמי החכירה בגין הנכס לאותה תקופה הסתכם בסך של 199,180 ש"ח.

2.         לטענת המשיבה (התובעת בבית משפט קמא), לא היה מקום לחישוב דמי החכירה כפי שנעשה ע"י המערער, באופן ששווי הנכס הוערך מחדש ליום 1/1/96, ומהערכה זו נגזרו דמי החכירה השנתיים, והדבר נעשה בניגוד להוראות חוזה החכירה, וללא ביסוס משפטי ובחוסר סבירות קיצוני, כאשר על פי חוזה החכירה תקופת החכירה מתחדשת מאליה בתום כל 49 שנים, ולכן המשיבה היתה פטורה מלבקש את חידוש החכירה.

            לטענת המשיבה, היא שילמה את דמי החכירה כפי שנקבעו ע"י המערער, תחת מחאה, ולכן היא תובעת את ההפרש בין הסכום ששילמה לסכום שלטענתה היו דמי החכירה המקוריים, כך שהסכום הנתבע הינו ההפרש בין סכומי החכירה.

3.         לטענת המערער (הנתבע בבית משפט קמא), המשיבה מכרה את זכויות החכירה שלה לצד שלישי בלא להודיע על כך למערער, מבלי לקיים את תנאי המערער בכל הנוגע למכירת הנכס, ובניגוד לחוזה החכירה, כאשר המשיבה פנתה למערער בבקשה להיוון דמי החכירה מבלי להודיע שהעבירה את זכויות החכירה לצד שלישי.

            לטענת המערער, המשיבה חדלה מתשלום דמי החכירה השנתיים מאז 4/03. במענה לבקשת המשיבה להוון הזכויות בנכס, הודיע המערער למשיבה כי תשלום דמי החכירה השנתיים החדשים, שטרם שולמו ע"י המשיבה, מהווה תנאי מוקדם לתשלום דמי ההיוון, כאשר לצורך שומת דמי החכירה העריך המערער את שווי הנכס מחדש ליום 1/1/96, ומאותו שווי גזר את דמי החכירה לתקופה מ-4/03.

            לטענת המערער, הוא פעל בסמכות על פי נוהל 31.71 (להלן: "הנוהל") ולנוכח חידוש החכירה ע"י המשיבה, אף שהחכירה חודשה אוטומטית על פי החוזה, וזאת אף שבתאריך 1/1/96 הנוהל טרם פורסם, כאשר המערער נהג על פי נוהל זה גם טרם פרסומו, כאשר תוקף הנוהל הפנימי אינו תלוי בפרסומו.

פסק הדין של בית משפט קמא

4.         בית המשפט קבע, כי אינו נותן אמון בעדותו של מנהל המשיבה, מר רייפמן עמית, לפיה לא היה מודע לחובת המשיבה לבקש את הסכמת המערער מראש ובכתב להעברת הזכויות לצד השלישי, כפי שמורה חוזה החכירה מפורשות, והמשיבה נהגה בחוסר תום לב בכך שלא גילתה למערער את הטעם האמיתי העומד מאחורי רצונה להיוון הזכויות בנכס, תוך נסיון לעקיפת הוראות סעיף 7 לחוזה החכירה, המקנה למערער זכות לדרוש דמי חכירה חדשים על פי הערכה חדשה של השמאי הממשלתי, במקרה של בקשת החוכר להסכמת המערער להעברת זכויותיו בנכס לצד שלישי.

            עם זאת, בית המשפט קבע, כי לא ניתן היה להתבסס על נוהל 31.71 שפורסם רק ב-11/06, לא היה מקום להחיל רטרואקטיבית את הוראות הנוהל, ואין בהוראות הנוהל כדי לפגוע בזכות החוכר על פי חוזה החכירה שבידו, הקובע כי תקופת החכירה תתחדש אוטומטית.

            בית המשפט קבע כי המערער לא היה רשאי להעריך את שווי הנכס עפ"י הוראת חוזה החכירה ליום 1/1/96, שכן הסכם המכר נעשה ביום 2/8/05, ולא נקבעה בחוזה החכירה הוראה ברורה באשר לעתוי ביצוע ההערכה החדשה של הנכס, ובכל מקרה לא היה מקום להעריך את שווי הנכס ל-1/1/96, ולכן המערער לא היה רשאי לגזור את דמי החכירה השנתיים החדשים על פי הערכה מחודשת של הנכס ל-1/1/96.

            טענות הצדדים בערעור

5.         במסגרת הערעור, חוזר למעשה המערער על טענותיו בבית משפט קמא, הן לגבי הטענה שניתן היה לפעול בהתאם לנוהל הפנימי, גם אם לא היה מפורסם, ולעדכן את דמי החכירה השנתיים רטרואקטיבית למועד 1/1/96 שהוא מועד חידוש החכירה, כאשר מלפנים משורת הדין עודכן החיוב רק מ-2003, עת חדלה המשיבה מלשלם את דמי החכירה. 
כן טוען המערער, כי על פי סעיף 6 ג' לחוזה החכירה היה זכאי המערער לעדכן את דמי החכירה השנתיים וכן שלפי סעיף 7 לחוזה החכירה היה רשאי המערער לדרוש את העלאת דמי החכירה לפי הערכת שמאי חדשה עם בקשת החוכר להסכמת המחכיר להעברת זכויותיו לפי חוזה החכירה, דבר שלא נתבקש בחוסר תום לב ע"י המשיבה, שביקשה היוון בלבד, ולא גילתה שמכרה את זכויותיה לצד שלישי בחוזה מ-2/8/05.